Prix des Appartements à Tunis en 2026

Tunis, capitale de la Tunisie, reste le marché immobilier le plus dynamique et le plus attractif du pays en 2026. Avec une population urbaine en croissance, une demande soutenue de résidences principales et secondaires, et un intérêt croissant des investisseurs étrangers, le marché tunisois offre des opportunités variées pour tous les budgets. Ce guide complet vous présente les prix actuels des appartements à Tunis en 2026, analysés par quartier, avec des tendances de marché et des conseils pratiques pour bien investir.

Vue d'ensemble du marché immobilier tunisois en 2026

Chiffres clés :

• Prix moyen au m² pour les appartements : 2 365 à 3 514 DT/m² selon les sources
• Hausse estimée en 2026 : +7 à +12% par rapport à 2025
• Demande forte : Résidence principale, location longue durée, résidence secondaire
• Tendance générale : Hausse continue portée par l'inflation des matériaux et la rareté du foncier
• Facteurs clés : Dépréciation du dinar, demande des TRE (Tunisiens Résidents à l'Étranger), croissance urbaine

Segments de marché :

• Haut de gamme : Berges du Lac, Carthage, Sidi Bou Saïd
• Moyen-haut : Ennasr, Menzah, El Manar, Mutuelleville
• Populaire/Banlieue : Ariana, Le Bardo, Ben Arous, Mourouj, Mégrine

SECTION 1 : QUARTIERS HAUT DE GAMME À TUNIS

1. Sidi Bou Saïd

Caractéristiques : Quartier pittoresque avec architecture traditionnelle tunisienne, vue panoramique sur la mer, atmosphère bohème et touristique.

Prix au m² (2026) :

• Appartements : 6 000 - 9 500 DT/m²
• Villas : 7 000 - 12 000 DT/m² (terrain bâti)

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 480 000 - 760 000 DT
• Appartement S+3 (120 m²) : 720 000 - 1 140 000 DT
• Villa 4 pièces (200 m²) : 1 400 000 - 2 400 000 DT

Avantages : Prestige, vue mer, proximité touristique, valeur refuge, potentiel locatif touristique élevéInconvénients : Prix très élevé, marché limité, charges élevées, accès routier étroitProfil d'acheteur : Investisseurs fortunés, expatriés, résidence secondaire, location de vacances

2. Carthage Hannibal

Caractéristiques : Zone historique prestigieuse, résidences de haut standing, proximité immédiate de la mer, quartier résidentiel calme.

Prix au m² (2026) :

• Appartements : 5 500 - 8 500 DT/m²
• Villas : 6 500 - 11 000 DT/m² (terrain bâti)

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (90 m²) : 495 000 - 765 000 DT
• Appartement S+3 (130 m²) : 715 000 - 1 105 000 DT
• Villa 4 pièces (220 m²) : 1 430 000 - 2 420 000 DT

Avantages : Prestige historique, résidences sécurisées, proximité plage, cadre verdoyantInconvénients : Prix très élevé, offre limitée, marché ferméProfil d'acheteur : Familles aisées, diplomates, expatriés, investisseurs institutionnels

3. Berges du Lac 1 et 2

Caractéristiques : Quartier moderne et planifié, résidences de luxe, proximité du lac de Tunis, architecture contemporaine.

Prix au m² (2026) :

• Berges du Lac 1 : 5 000 - 7 800 DT/m²
• Berges du Lac 2 : 4 800 - 7 200 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (85 m²) : 425 000 - 663 000 DT
• Appartement S+3 (125 m²) : 600 000 - 900 000 DT
• Penthouse S+4 (180 m²) : 864 000 - 1 296 000 DT

Avantages : Quartier moderne, résidences sécurisées, proximité commerces, vue lac, parking inclusInconvénients : Prix élevé, charges élevées, marché saturéProfil d'acheteur : Cadres supérieurs, jeunes professionnels, investisseurs, familles aisées

4. Gammarth

Caractéristiques : Quartier balnéaire haut de gamme, villas et résidences de prestige, proximité plage, calme résidentiel.

Prix au m² (2026) :

• Appartements : 4 500 - 7 500 DT/m²
• Villas : 5 500 - 9 000 DT/m² (terrain bâti)

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 360 000 - 600 000 DT
• Villa 4 pièces (200 m²) : 1 100 000 - 1 800 000 DT

Avantages : Proximité plage, calme, résidences de qualité, potentiel locatifInconvénients : Éloignement du centre-ville, prix élevéProfil d'acheteur : Résidence secondaire, location de vacances, familles aisées

5. La Marsa Plage

Caractéristiques : Zone côtière très prisée, résidences balnéaires, proximité immédiate de la plage, atmosphère touristique.

Prix au m² (2026) :

• Appartements : 4 200 - 6 800 DT/m²
• Villas : 5 000 - 8 500 DT/m² (terrain bâti)

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (75 m²) : 315 000 - 510 000 DT
• Villa 3 pièces (180 m²) : 900 000 - 1 530 000 DT

Avantages : Plage directe, potentiel locatif touristique, cadre agréableInconvénients : Saturation touristique, prix élevé, charges élevéesProfil d'acheteur : Investisseurs touristiques, résidence secondaire

SECTION 2 : QUARTIERS MOYEN-HAUT À TUNIS

6. Ennasr 1 et 2

Caractéristiques : Quartier résidentiel établi, résidences de bon standing, proximité commerces et services, demande étudiante et cadres.

Prix au m² (2026) :

• Ennasr 1 : 3 200 - 4 800 DT/m²
• Ennasr 2 : 3 200 - 4 800 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 256 000 - 384 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 352 000 - 528 000 DT

Avantages : Bon rapport qualité-prix, proximité services, demande stable, potentiel locatifInconvénients : Quartier saturé, circulation routièreProfil d'acheteur : Jeunes couples, investisseurs locatifs, familles

7. Menzah 6, 7, 8, 9

Caractéristiques : Quartier résidentiel populaire, résidences variées, proximité écoles et commerces, demande familiale.

Prix au m² (2026) :

• 3 000 - 4 500 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (85 m²) : 255 000 - 382 500 DT
• Appartement S+3 (120 m²) : 360 000 - 540 000 DT

Avantages : Prix modérés, proximité écoles, demande stable, potentiel locatif familialInconvénients : Quartier ancien, nécessite parfois rénovationProfil d'acheteur : Familles, investisseurs locatifs

8. El Manar 1 et 2

Caractéristiques : Quartier résidentiel de classe moyenne, résidences de bon standing, proximité services et transports.

Prix au m² (2026) :

• 2 800 - 4 200 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 224 000 - 336 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 308 000 - 462 000 DT

Avantages : Prix attractifs, proximité services, demande stableInconvénients : Quartier ancien, trafic routierProfil d'acheteur : Familles, jeunes professionnels

9. El Aouina

Caractéristiques : Quartier résidentiel établi, proximité centre-ville, résidences variées, accès facile aux transports.

Prix au m² (2026) :

• 2 800 - 4 200 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 224 000 - 336 000 DT
• Appartement S+3 (115 m²) : 322 000 - 483 000 DT

Avantages : Proximité centre-ville, accès facile, prix modérésInconvénients : Quartier ancien, bruit urbainProfil d'acheteur : Jeunes actifs, familles

10. Mutuelleville

Caractéristiques : Quartier résidentiel calme, résidences de bon standing, proximité services, cadre agréable.

Prix au m² (2026) :

• 3 500 - 5 200 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 280 000 - 416 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 385 000 - 572 000 DT

Avantages : Calme, proximité services, bon rapport qualité-prixInconvénients : Éloignement relatif du centreProfil d'acheteur : Familles, retraités

SECTION 3 : QUARTIERS POPULAIRES ET BANLIEUE

11. Ariana Centre

Caractéristiques : Quartier urbain dynamique, résidences variées, proximité commerces et services, demande mixte.

Prix au m² (2026) :

• 2 400 - 3 800 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (75 m²) : 180 000 - 285 000 DT
• Appartement S+3 (105 m²) : 252 000 - 399 000 DT

Avantages : Prix accessibles, proximité services, demande stableInconvénients : Quartier ancien, trafic routierProfil d'acheteur : Investisseurs locatifs, familles modestes

12. Le Bardo

Caractéristiques : Quartier populaire historique, résidences anciennes, proximité centre-ville, demande locative.

Prix au m² (2026) :

• 2 000 - 3 200 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 160 000 - 256 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 220 000 - 352 000 DT

Avantages : Prix très accessibles, proximité centre-ville, demande locativeInconvénients : Quartier ancien, nécessite rénovation, circulationProfil d'acheteur : Investisseurs locatifs, étudiants

13. Ben Arous

Caractéristiques : Banlieue sud de Tunis, résidences variées, prix accessibles, demande familiale.

Prix au m² (2026) :

• 1 600 - 2 800 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 128 000 - 224 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 176 000 - 308 000 DT

Avantages : Prix très accessibles, demande familiale, potentiel de croissanceInconvénients : Éloignement du centre, infrastructure en développementProfil d'acheteur : Familles modestes, primo-accédants, investisseurs

14. Mourouj 1 à 6

Caractéristiques : Quartiers résidentiels planifiés, résidences de bon standing, proximité services, demande familiale.

Prix au m² (2026) :

• 1 800 - 3 000 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 144 000 - 240 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 198 000 - 330 000 DT

Avantages : Prix modérés, quartiers planifiés, proximité services, demande stableInconvénients : Éloignement du centre, trafic routierProfil d'acheteur : Familles, investisseurs

15. Mégrine

Caractéristiques : Banlieue sud, résidences variées, prix accessibles, demande mixte.

Prix au m² (2026) :

• 1 700 - 2 700 DT/m²

Exemple de prix :

• Appartement S+2 (80 m²) : 136 000 - 216 000 DT
• Appartement S+3 (110 m²) : 187 000 - 297 000 DT

Avantages : Prix accessibles, demande stable, potentiel de croissanceInconvénients : Éloignement, infrastructure limitéeProfil d'acheteur : Familles modestes, primo-accédants

SECTION 4 : MARCHÉ LOCATIF À TUNIS EN 2026

Loyers mensuels moyens :

Type de bien	Tunis (DT/mois)	Rendement annuel
S+1 standard	500 - 900	6-8%
S+2 standard	700 - 1 400	7-9%
S+3 standard	1 000 - 2 000	8-10%
S+2 haut de gamme	1 500 - 3 500	5-7%
Villa 4-5 pièces	1 800 - 5 000	6-8%

Profils de locataires :

• Étudiants : Demande forte pour S+1 et S+2 à prix modérés
• Jeunes actifs : Demande pour S+2 et S+3 en quartiers accessibles
• Familles : Demande pour S+3 et villas en quartiers résidentiels
• Expatriés : Demande pour haut de gamme et résidences sécurisées
• Touristes : Demande saisonnière en zones côtières

SECTION 5 : TENDANCES ET PRÉVISIONS 2026

Facteurs de hausse des prix :

1. Dépréciation du dinar : Les TRE achètent massivement avec des devises fortes
2. Inflation des matériaux : +18% depuis 2023, répercuté sur les prix
3. Rareté du foncier : Zones côtières et quartiers prisés saturés
4. Demande soutenue : Résidence principale, secondaire et investissement
5. Projets urbains : Nouvelles infrastructures augmentent la valeur

Prévisions 2026 :

• Hausse estimée : +7 à +12% par rapport à 2025
• Quartiers les plus dynamiques : Berges du Lac, Ennasr, Menzah, banlieue sud
• Segments porteurs : Moyen-haut et populaire (meilleur rapport qualité-prix)
• Risques : Stabilité économique, taux de change, politique immobilière

SECTION 6 : GUIDE D'ACHAT PRATIQUE

Démarches d'achat en Tunisie

Étape 1 : Choisir le bien

• Consulter les agences immobilières ou plateformes (Tayara, Mubawab, Tunisie Annonce)
• Visiter plusieurs biens pour comparer
• Vérifier l'état, les équipements et la localisation

Étape 2 : Vérifier le titre foncier

• Demander un extrait foncier récent à la conservation foncière
• Vérifier l'absence de dettes ou d'hypothèques
• Confirmer la propriété du vendeur

Étape 3 : Promesse de vente

• Signer chez un notaire
• Verser 10% d'acompte
• Définir les délais et conditions

Étape 4 : Demande de crédit bancaire

• Constituer le dossier auprès de la banque
• Délai d'approbation : 30-60 jours
• Taux moyen 2026 : 9,5 à 11,5%

Étape 5 : Acte définitif de vente

• Signature chez le notaire
• Versement du solde
• Enregistrement auprès des autorités

Frais annexes à prévoir

Frais	Pourcentage	Montant (exemple S+2 à 250 000 DT)
Droit d'enregistrement	5% (3% si neuf)	12 500 DT
Frais de notaire	1-1,5%	2 500 - 3 750 DT
Frais publication foncière	1%	2 500 DT
Commission agence	2-5%	5 000 - 12 500 DT
Total	8-11%	20 000 - 27 500 DT

Financement immobilier 2026

Conditions bancaires :

• Taux moyen : 9,5 à 11,5% (TMM + 2 à 3,5 points)
• Durée maximale : 25 ans (30 ans pour primo-accédants)
• Quote-part finançable : Jusqu'à 80%
• Apport personnel minimum : 20%

Banques avec meilleures offres :

• BIAT (Banque Internationale Arabe de Tunisie)
• Amen Bank
• ATB (Arab Tunisian Bank)
• BNA (Banque Nationale Agricole)
• Banque Zitouna (offres islamiques)

SECTION 7 : CONSEILS POUR BIEN INVESTIR

1. Vérifier le foncier en priorité

• Demander un extrait foncier récent
• Vérifier le régime foncier (Régime foncier ou Sched Sharti)
• S'assurer de l'absence de dettes ou oppositions

2. Visiter à plusieurs moments

• Jour, soir et week-end pour évaluer le bruit et l'ambiance
• Vérifier la qualité du voisinage
• Évaluer l'accès et la sécurité

3. Négocier systématiquement

• Les prix affichés sont rarement finaux
• Marge de négociation : 8 à 15% en dessous du prix demandé
• Justifier la négociation par l'état du bien ou les comparables

4. Demander les charges réelles

• Charges de syndic mensuelles
• Consommation d'eau et d'électricité
• Taxes municipales
• Assurances

5. Privilégier les bonnes orientations

• Sud/Sud-est : Luminosité et économies d'énergie
• Éviter le nord (froid et humidité)
• Vérifier les vues et l'exposition

6. Surveiller les nouveaux projets

• Métro, autoroutes, zones commerciales
• Augmentent la valeur des biens à proximité
• Consulter les plans d'urbanisme municipaux

7. Acheter du neuf vs ancien

• Neuf : Garantie décennale, finitions modernes, +15 à +30% vs ancien
• Ancien : 20 à 35% moins cher, mais budget rénovation 400-1 200 DT/m²

SECTION 8 : FAQ - PRIX DES APPARTEMENTS À TUNIS

Q : L'immobilier va-t-il continuer à monter en 2026 ?

R : Oui, selon les analystes, une hausse de +6 à +10% est attendue en 2026, surtout dans le Grand Tunis et les zones côtières. La rareté du foncier et l'inflation des matériaux maintiennent la tendance haussière.

Q : Quel est le meilleur quartier pour investir en location ?

R : Tunis : Lac 1/2, Manar, Ennasr (étudiants + cadres). Rendement : 7-9% annuel.

Q : Un étranger peut-il acheter en Tunisie ?

R : Oui pour les biens en zone urbaine, avec autorisation du gouverneur (délai 2-6 mois). Interdit pour les terres agricoles.

Q : Quel est le prix moyen d'un appartement à Tunis en 2026 ?

R : S+2 standard : 200 000 - 400 000 DT selon le quartier. S+3 : 300 000 - 600 000 DT.

Q : Comment vérifier qu'un bien est libre de dettes ?

R : Demander un extrait foncier récent (moins de 3 mois) à la conservation foncière.